참고로 지난 1분기 미국의 서브프라임 모기지 연체율은 13.8%다. 이는 프라임모기지 연체율이 2.6% 인점을 감안하면 5.3배 이르는 경이적인 수치다.
국내에 미치는 영향
한마디로 국내은행들의 손실이 불가피할 것으로 보인다. 하나금융연구소에 따르면 우리나라 은행 중 미국의 서브프라임모기지 관련 CDO(자산담보부증권)에 투자한 국내 은행들은 지난해 까지 6개 은행 등이 8억 5천만 달러 수준의 투지를 해왔다고 한다.
우리나라 은행들의 이러한 손실에 관하여 한국은행의 관계자는 “각 금융기관의 이번 서브프라임 모기지 관련 손실은 우리나라 은행들이 충분히 감당할 만한 리스크 수준이다”고 밝히고 있다.
그러나 이번 미국발 서브프람임 모기지 사태와 관련, 지난해 8월 6일 서브프라임모기지의 상위 모기지(ALT-A)를 담당하는 미국의 모기지회사 ‘아메리칸 홈 모기지인베스트(이하 AMH)가 법원에 파산보호를 신청함으로써 ALT-A모기지에 투자를 했던 국내 은행들의 손실규모는 더욱 확대될 전망이며 채권시장도 덩달아 요동치고 있다.
이와 관련, 한국은행은 각종매체를 통해 “현재로서는 미국발 서브프라임 모기지 사태가 국내 금융시장에 미치는 영향이 제한적 이지만 향후 국제금융시장의 흐름변화에 따라 그 양상이 달라질 가능성이 있는 만큼, 한국은행은 외환시장을 포함한 금융시장의 동향을 면밀히 살피면서 대응해 나갈 방침이다”고 밝혔다. 이는 미국발 금융위기가 국내 은행들의 유동성 문제로 가시화 될 경우 한국은행의 적극 개입 가능성을 열어놓고 있음을 말해준다.
미국발 서브프라임 모기지 부실에 따른 국내은행의 대출금리 움직임
참여정부 들어서 국내 부동산 시장은 양극화의 정점을 향해 치달렸다. 가치상승 가능성을 내포하고 있는 부동산은 천정부지로 가격이 오르는 반면, 투자가치가 적다고 판단되는 부동산은 대규모 미분양 이라는 사태를 불러와 업체의 도산은 물론 임대아파트 무용론까지 등장해 혼란을 거듭 하고 있음에도 수도권 일대의 부동산은 전반적인 가격상승을 주도해 왔다. 이는 수도권을 중심으로 모기지대출이 중심적으로 이루어지고 있음을 말해준다.
특히 서울의 남쪽 수도권에 해당하는 용인, 수원, 화성, 오산 등에는 신도시 건설 및 입주가 벨트처럼 띠를 두르며 붐을 이루고 있다.
이러한 가운데 부동산 담보대출에 관하여 우리나라의 양대 축을 이루고 있는 시중은행과 주택금융공사는 미국발 경제경색과 관련 상반된 입장에 처해있다.
지난해 6월 기준 우리나라 시중은행들의 모기지 대출금리는 변동금리를 주로 적용해 왔으며, 통상 5.4~6.2%의 금리를 적용해 왔다. 그러나 정부당국의 부동산 대출 규제 강화와 한국은행의 콜금리 인상에 따라서 최근 시중의 부동산 대출금리는 7% 선까지 오르는 등 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 또한 미국발 악재로 인한 부동산 대출 금리상승의 요인이 남아있어 곤혼스러워 하고 있다.
반면, 지난해 주택담보대출금리를 0.33%를 올린 주택금융공사는 지난해 6.5%(10년 만기), 올해 7.0%를 고수하고 있어 지난해와는 다른 양상을 보이고 있다.
이러한 결과는 기준금리를 어떻게 정하느냐에 따라 정해진다. 통상 시중 상업은행들이 부동산담보대출금리를 결정할 때는 CD금리를 기준으로 하며, CD금리는 콜금리의 인상요인에 따라 움직인다. 우리나라는 지난해 한은총채의 권고에 따라 최근 콜금리를 0.11% 인상했다.
결국 주택담보대출 금리는 지난해 비해 많게는 2% 이상 상승했으며 앞으로도 지속적 상승 가능성을 남겨 두고 있다. 이러한 결과는 아파트 담보대출을 받은 서민들에게는 치명적 손실로 느껴진다.
예를 들어 아파트 담보대출 1억원을 받은 사람이 변동금리가 6%일 때, 매달 지불해야하는 이자는 50만원 이다. 그러나 8%라면 매달 내야하는 이자가 16만원 증가한 66만원이 된다.
또한, 신규 아파트를 분양받기 위해 3억 이상 대출을 했다면 매달 48만원이 증가한 198만원을 이자로 지불해야하는 상황을 맞게 된다. 더불어 미국발 사태에 다른 신용경색으로 당분간 금리 인하의 요건이 없기 때문에 우리나라 부동산 대출 시장은 고통스러움과 동시에 연체율의 증가와 리스크 상승 이라는 압박을 동시에 받을 것으로 예상된다.
이러한 상황은 이명박정부에게도 악재로 작용하고 있으며, 우리나라의 경제성장율을 선거공약전 보다 낯추게 하는 요인이 되고 있다.
반면, 주택담보대출금리를 고정환율로 하고 있는 주택금융공사는 지난해 7월 30일 이후 16일 현재 10년만기 일 경우 6.5% 를 유지하고 있으며 지금은 0.5% 상승한 7%대를 유지하고 있다. 주택금융공사의 고정금리가 안정적인 이유로는 금리기준이 국채금리에 따라 연동하기 때문이다.
최근 국고채 5년물 수익률은 금통위가 정책금리를 인상하며 연중 최고치를 기록하였으나 수급개선 기대감 ,주식시장의 조정, 외국인의 국채 선물 매수 등으로 강세를 보이고 있다.
또한, 미국의 서브프라임 모기지 부실에 따른 금융, 주식시장의 불안이 지속될 경우 국고채 금리는 하양안정세를 보일 것으로 예상됨에 따라 주택금융공사의 주택담보대출 7% 는 당분간 변동요인이 없어 보인다.
이러한 현상에 관하여 지난해 7월 18일 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 벤버낸키 의장은 “서브프라임모기지 관련 손실규모가 500~1,000억 달러의 범위에 추산되며, 서브프라임기반 주택저당증권(MBS), 자산담보부증권(CDO)의 신용등급 하락 예상” 발언으로 보다 안정적인 미국채로 투자자들의 발길이 돌려지고 있는 이유에 있다. 이러 현상은 국내에서도 똑같이 적용돼, 현재 주가는 폭락하고 있지만 채권시장은 크게 동요하고 있지 않는 현상을 말해주고 있다.
현장에서 발생하는 주택담보대출
미국발 서브프라임 모기지 부실대출은 전반적인 신용경색의 요인으로 자리 잡아가고 있으며, 2008년 미국경제를 얼어붙게 만들고 있다. 그리고 한국의 시중은행들도 지금까지 묻지마 아파트 담보대출을 해오던 관행에 일단 제동이 걸렸다.
경기도 일대에서 아파트 담보대출에 관한 부동의 1위를 고수하고 있는 농협은 지난해 아파트담보대출과 관련 6%선 이하로 대출을 해오던 것을 현재 8% 내외 선에서 금리를 조정하고 자격기준도 까다롭게 적용하는 들 발 빠른 대응을 하고 있다.
그러나 실제적인 문제는 지금까지 대출된 금액의 리스크 문제가 어떤 식으로 발생할지의 여부가 관건이기 때문에 쉽게 대출 이자를 올릴 수 없는 딜레마에 빠져 있다.
한국은행의 콜금리 인상과 시중에 풀린돈의 유동성을 줄이기 위한 금리인상의 압박요인이 자칫 부실대출로 연결될 수 있기 때문이다.
이와 관련 수원 시내의 S농협은 “어쩔 수 없는 금리 인상요인이 발생하면 대출금리를 높혀야 겠지만 금리 인상이 리스크 상승으로 이어질 가능성을 전혀 배제할 수 없으므로 최대한 금리인상을 자제하고 있다”고 한다.
그리고 은행돈을 통해 아파트를 구입하려던 서민들은 이번 미국발 서브프라임 부실 대출이 금리보다 무서운 대출거부로 이어질까 전전 긍긍 하고 있다.
주택을 구입하려는 서민들의 이러한 고민의 배경에는 과거에의 경험이 크게 작용하고 있다. 참여정부의 총액한도 대출 규정으로 인해 아파트 담보로 내집마련을 하는 사람들이 제2금융권에서 고금리로 돈을 빌리던 지난해 5월의 악몽과 콜금리 인상에 따른 대출금 상환압박 등이 실제 그럴 가능성이 미국발 악재로 인해 재발할 여지가 있기 때문이다.
전경만 기자
전경만 기자 jkmcoma@hanmail.net
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