전세난이 가중되고 있는 가운데에서도 최근 부동산 시장은 공급과잉이라는 말이 나돌 정도로 호황을 보이고 있다. 전세난에 지친 무주택자들이 너도나도 사자에 몰리는 탓도 있지만 건설사들의 밀어내기 분양까지 겹치면서 일어나고 있는 현상으로 보는 시각이 많다. 그러나 지금 아파트를 구입하는 문제는 심각한 고민을 해봐야 한다는 지적이 나오고 있다.

아파트 실수요자가 아파트를 구매하는 시점과 아파트를 구매하면서 들어가는 매입대금이 은행의 돈을 빌린 것이라면 차후 이 아파트는 은행만을 배불리는 애물단지로 전락할 확률이 높기 때문이다.

통계에 따르면 오는 2060년 한국은 전체인구 10명 중 4명은 노인이며, 젊은이 한명이 노인 한명을 직접 부양해야 하는 시대가 올 것이라고 한다. 한국이 초고령 사회에 진입하는 2026년 까지는 딱 11년이 남았다. 성장에 필요한 동력이 사라지는 2026년 이전부터 한국에서의 재건축이나 재개발은 사라진다는 말이된다.

지금 10년 만기 또는 20년 만기로 은행에서 돈을 빌려 아파트를 샀을 경우 지금 구매한 아파트는 더 이상 팔 수 없는 헌 아파트로만 존재할 뿐 팔수 있거나 재건축을 기대할 수 없는 아파트가 되는 것이다.

재건축을 통해 헌 아파트를 새로 지을 동력은 경제력과 아파트를 구매하려는 인구수에 따라 달라진다. 그러나 아파트에 대한 실수요자들의 절대감소는 재개발 동력상실로 이어질 것이라고 보는 것이 옳다. 지난 2012년 이후 거의 사라져 버린 아파트재개발 현장을 보면 갈수록 아파트 재건축이나 재개발이 얼마나 힘들지 알 수 있다.

최근에도 수도권 인근의 번화한 도시 한 복판에 들어서 있는 일부 아파트 중 재개발이 필요해 보이는 아파트 단지들이 널려 있지만 단지를 재개발할 만한 동력은 좀처럼 찾아보기 힘들다. 오는 2020년을 기점으로는 이런 현상이 더욱 가중될 것이라는 전망이다.

그러나 20년 만기로 은행에서 변동금리 또는 고정금리로 돈을 빌려 아파트를 구매했을 경우 아파트의 가치하락과 관계없이 아파트 구매자는 매달 은행이자를 갚아 나가야 한다. 은행은 재개발 수요가 없고 가치가 떨어진 아파트를 공매해서라도 원금과 이자부분만 회수하면 그만이기 때문에 결코 손해 보는 일이 없지만 아파트 실수요자들은 고통을 감내해야만 한다. 과거에 자신이 매입한 아파트가 미래에 가격이 오를 것이라는 기대는 현 시점에서는 금물이다. 구매당시의 가치만 유지한다고 해도 다행이다.

아파트의 성장과 몰락을 이루고 있는 기본단위 즉 인구의 감소는 아파트뿐만 아니라 국가전체의 성장률도 멈추게 할 수 있다. 생산가능인구 10여명이 노인 1명을 부양하는 고성장 시대에서 1대1의 부양의 시대로 접어들게 되면 아파트를 구매할 수 있는 능력뿐만 아니라 다른 모든 사회발전 지수들이 하락하게 된다. 그럼에도 아파트가 특히 주목받는 것은 우리나라에서 주택이 자치하는 자산의 가치가 다른 어느 것보다 높기 때문이다.

한국적 특성상 자산가치 일순위에 해당하는 주택시장이 얼어붙게 되는 시점을 오는 2020년쯤으로 본다면 적어도 지금 현 시점에서 은행에서 장기 금리로 돈을 빌려 주택을 구입하는 문제는 좀 더 신중한 고민을 요구하고 있다.

전경만 기자  mail@newstower.co.kr

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