나사장 씨는 건물주 씨로부터 오산시에 있는 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만원, 기간 8개월로 정하여 임차하였다. 나사장 씨는 8개월 후 반드시 위 상가를 비워줘야 할까.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차의 경우, 임차인은 특별한 보호를 받습니다. 상가건물 임대차보호법은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 보증금+월 차임×100을 한 금액이 아래 표 기재의 보증금액 이하인 임대차에 적용됩니다.

사례에서 오산시는 위 표의 지역 중 그 밖의 지역에 해당하고, 보증금+월 차임×100을 한 금액이 1억5,000만원(5,000만원+100만원×100)이므로, 사례의 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그리고 상가건물 임대차보호법은 임대차기간에 대하여 ‘기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라고 규정하고 있습니다.

따라서 나사장 씨는 건물주 씨와 임대차기간을 8개월로 약정하였지만, 위 규정에 따라 1년 동안 상가를 사용할 수 있습니다. 물론 나사장 씨가 원하면 8개월만 사용할 수 있습니다.

이에 더하여 건물주 씨는 나사장 씨가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대차계약의 갱신을 요구하면 아래 8가지 경우 외에는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.(임대차기간의 만료일이 2013. 7. 5.이라면, 6개월 전인 2013. 1. 5. 0시부터 1개월 전인 2013. 6. 4. 24시까지 사이에 갱신을 요구하면 됩니다. 내용증명우편으로 하는 것이 좋습니다)

①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
⑧그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
 

이익현  변호사

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