나사장 씨는 오산시에 있는 상가와 주택을 각각 임차하여, 2012. 12. 18. 오후 5시에 이사를 마쳤다. 나사장 씨가 다음으로 해야 할 일은?

관할 동사무소에 가서 전입신고하고 주택임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 오산시청에 있는 수원세무서 오산출장소에 가서 사업자등록을 신청하고, 상가임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 업무종료시간인 오후 6시 전까지 마쳐야 하니 바삐 움직여야 합니다.

위와 같이 전입신고하고 주택임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는 이유는 주택임대차보호법에 따른 보호를 받기 위한 것이고, 사업자등록을 하고 상가임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는 이유는 상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받기 위한 것입니다.

주택임대차보호법은 주택의 임대차이기만 하면 보증금의 액수와 관계없이 적용이 되지만(보증금이 소액인 경우에만 적용되는 조문이 있기는 합니다), 상가건물임대차보호법은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 보증금+월 차임×100을 한 금액이 아래 표 기재의 보증금액 이하인 임대차에 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조).

따라서 상가임대차는 보증금+월 차임×100을 한 금액이 아래 표 기재의 보증금액을 초과하면 상가건물임대차보호법이 적용이 안 되므로, 급하게 사업자등록을 할 필요는 없습니다. 다만, 빨리해야 비용처리에서 유리하겠지요.

주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

상가건물임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

민법의 권리는 크게 나누면 물권과 채권이 있습니다. 물권은 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 배타적 권리로 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 따위가 있습니다. 채권은 특정인이 다른 특정인에게 어떤 행위를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 임차권, 보증금반환채권은 채권에 속합니다.

원칙적으로 물권은 채권에 앞섭니다. 예를 들면, 채무자의 부동산에 근저당권자보다 먼저 가압류를 한 채권자라고 하더라도 근저당권자보다 후순위로 배당을 받습니다. 그러나 원칙에는 늘 예외가 있는 법. 약자를 보호하기 위하여 제정된 법률에 따라 채권이 물권과 같은 효력을 갖게 되는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 위 법률에 속합니다.

주택임대차보호법에 따른 보호를 받으려면, 주택을 인도받아야 하고 전입신고를 마쳐야 하며 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받으려면, 상가를 인도받아야 하고 사업자등록을 마쳐야 하며 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 묻지도 따지지도 말고 다른 어떠한 일보다 우선하여 처리하여야 합니다. 다른 사람들과의 우열문제가 있기 때문입니다.
 

이익현  변호사

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